Køb og salg af bolig
Få hjælp af en boligadvokat til dette vigtige valg
Køb eller salg af bolig er sandsynligvis den vigtigste og største handel, de fleste mennesker foretager i løbet af livet. Konsekvenserne af en bolighandel rækker mange år ud i fremtiden, og det er derfor vigtigt, at handlen foregår i fuld tryghed.
Som køber eller sælger skal du sørge for at få en kvalificeret og uafhængig rådgivning fra en boligadvokat, der ved noget om køb og salg af fast ejendom.
Vi har mere end 12.000 succesfulde bolighandler bag os og kan rådgive om:
- Køb og salg af villa
- Køb og salg af ejerlejlighed
- Køb og salg af andelsbolig
- Køb og salg af sommerhus eller fritidshus
- Forældrekøb
Vi gennemgår købsaftalen og handlens øvrige dokumenter og gennemgår disse med dig, så du bliver klædt godt på.
Du er velkommen til at kontakte os, hvis du ønsker, at vi skal hjælpe dig trygt igennem dit køb eller salg.
Læs mere nedenfor
Faste priser
Vi har valgt at indføre faste priser for rådgivning om køb og salg af fast ejendom. På den måde er du sikker på ikke at få en grim overraskelse, når advokatregningen kommer.
Køb af bolig
10.500 kr. inkl. moms
Prisen er fast og omfatter vores samlede honorar for juridisk assistance i forbindelse med køb af bolig, herunder afholdelse møde med dig på vores kontor eller pr. telefon, godkendelse af købsaftalen, kontrol og ekspedition af digitalt skøde, kontrol og ekspedition af refusionsopgørelse og i øvrigt telefonsamtaler og korrespondance, oprettelse og journalisering.
Er der tale om en liebhaverejendom til en købspris på 7.000.000 kr. eller derover er prisen for rådgivning 13.500 kr. inkl. moms.
Prisen for rådgivning ved køb af andelsbolig er 9.000 kr.
Prisen for rådgivning ved indgåelse af aftale om færdighusprojekt 10.500 kr.
Prisen for rådgivning ved indgåelse af entrepriseaftale om opførelse af bolig 10.500 kr.
Passer din situation ikke på beskrivelserne, så kontakt os – så aftaler vi en fast pris netop for dig.
Salg af bolig
8.750 kr. inkl. moms
Prisen er fast og omfatter vores samlede honorar for juridisk assistance i forbindelse med salg af din bolig, herunder afholdelse af møde med dig på vores kontor eller pr. telefon, godkendelse af købsaftalen, oprettelse, ekspedition og tinglysning af digitalt skøde, udarbejdelse og ekspedition af refusionsopgørelse og i øvrigt telefonsamtaler og korrespondance, oprettelse og journalisering.
Passer din situation ikke på beskrivelserne, så kontakt os – så aftaler vi en fast pris netop for dig.
Advarsel
Mange aktører annoncerer med “skødeskrivning” til discountpriser.
Seriøs partsrepræsentation og rådgivning i forbindelse med køb og salg af fast ejendom indebærer langt mere end blot at skrive et skøde – og der er som bekendt ofte sammenhæng mellem kvalitet og pris. Desuden udgør “skødeskrivningen” den mindste del af vores ydelse.
Godkendelse af købsaftalens juridiske og finansielle indhold og den dertil knyttede rådgivning og den lovpligtige forsikringsdækning af det hermed forbundne ansvar er “kerneydelsen” fra boligadvokaten. Selve udarbejdelsen af skødet er en underordnet ting set i forhold hertil. Vær opmærksom på, at det er ulovligt for ejendomsmægleren at repræsentere køberen i en sag, hvor mægleren også repræsenterer sælger.
Vi tilbyder ikke “skødeskrivning” – men seriøs og uafhængig rådgivning.
Alle priser er angivet inkl. moms. ekskl. afgifter, gebyrer og lign.
Priserne gælder for villaer, sommerhuse, andelsboliger og ejerlejligheder, hvor boligen er solgt eller købt via ejendomsmægler, og hvor der foreligger en underskrevet købsaftale.
Der tages forbehold for prisændringer.
Advokatforbehold og fortrydelsesret
Advokatforbehold
Husk altid at få et advokatforbehold indført i aftalen – hvad enten du er køber eller sælger. Det er din garanti for, at din boligadvokat kan rådgive dig.
Ofte er det den største investering du gør i livet – og mange ting kan gå galt, hvis du ikke bruger en boligadvokat.
Det er vigtigt, at du altid betinger dig, at din boligadvokat skal godkende din bolighandel – hvad enten du er køber eller sælger. Advokatforbeholdet skal stå i købsaftalen.
Fortrydelsesret – for køber
Som køber har du typisk en lovbestemt fortrydelsesret. Fortrydelsesretten er på 6 hverdage fra den sidst parts skriftlige tiltræden af købsaftalen. Hvis du vil bruge fortrydelsesretten koster det en kontant kompensation til sælger på 1 % af den kontante købesum.
Et advokatforbehold er en “ekstra” fortrydelsesret, der løber sideløbende med den lovbestemte fortrydelsesret. Og den er gratis at anvende.
Et advokatforbehold giver din boligadvokat ret til at ændre, præcisere, tilføje i og i værste fald annullere købsaftalen, uden omkostninger til sælger eller til sælgers ejendomsmægler.
En af de vigtigste grunde til at få indføjet et advokatforbehold er, at selvom du er godkendt af banken til købet, så har kreditforeningen ikke endeligt godkendt dig og boligen til belåning. Denne godkendelse kommer typisk 10-14 dage efter at begge parter har skrevet under, og dermed efter fortrydelsesfristen er udløbet.
Du skal som køber selv sørge for, at advokatforbeholdet er indføjet i købsaftalen.
Fortrydelsesret – for sælger
For en sælger er det mindst ligeså vigtigt at sikre sig, at advokatforbeholdet er indføjet i købsaftalen.
Man har som sælger ikke nogen lovbestemt fortrydelsesret, og et advokatforbehold i købsaftalen vil give dig en tilsvarende ret for din boligadvokat til at ændre, præcisere, tilføje i og i værste fald annullere købsaftalen.
Ejerskifteforsikring – skal jeg tegne en?
Det er helt op til dig, om du som køber ønsker at tegne en ejerskifteforsikring, men det er en rigtig god idé at tegne en. En ejerskifteforsikring dækker skader, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.
Sælger indhenter et tilbud på en ejerskifteforsikring og betaler halvdelen af denne tilbudte forsikring. Der er ikke noget i vejen for, at du tegner en anden ejerskifteforsikring, der er dyrere, for eksempel fordi den tegnes med udvidet dækning. Du skal selv betale merudgiften, hvis du tegner en anden forsikring end den tilbudte.
Sælger kan fravælge at tilbyde at betale halvdelen af en tilbudt ejerskifteforsikring, men så har sælger ansvaret for eventuelle skader, fejl og mangler ved ejendommen.
Hvad dækker en ejerskifteforsikring?
En ejerskifteforsikring dækker fejl og mangler af forskellig art, som var til stede inden sælgers overdragelse af ejendommen.
En ejerskifteforsikring dækker ikke:
- Skader, der er beskrevet i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten
- Synlige skader, som du ikke kan undgå at se
- Skader, som du har været bekendt med på overtagelsestidspunktet
- Småskader, som ikke nedsætter værdien eller brugbarheden nævneværdigt
- Almindelige skader, som man kan forvente i forhold til ejendommens alder og type
- Skader, der skyldes manglende vedligeholdelse eller slid
- Skader, der er opstået efter din overtagelse af ejendommen
Det er vigtigt, at ejerskifteforsikringen er tegnet inden du får nøglerne til ejendommen.
Tegning af ejerskifteforsikring
Tilstandsrapport og elinstallationsrapport skal begge være gyldige på tidspunktet for tegning af ejerskifteforsikring.
Der er stor forskel på, hvordan forskellige selskaber dækker og på prisen på forsikringen, og det kan derfor være en god idé at kontakte flere forsikringsselskaber for at høre, hvad netop de kan tilbyde.
Forældrekøb og -salg
Et forældrekøb kan være en fordel, når børnene flytter hjemmefra for for eksempel at studere i Aahus eller København.
Som boligadvokater er vi specialiserede i rådgivning om køb og salg af fast ejendom – og naturligvis også forældrekøb.
Hvad er forældrekøb
Et forældrekøb er et køb af en bolig, hvor man som forældre køber en ejerlighed eller villa og lejer boligen ud til sit barn.
Forældrekøb kan også være de voksne “børn”, som køber en lejlighed og lejer den ud til deres gamle mor eller far. Det kaldes i daglig tale for “omvendt forældrekøb”.
Fordele
Som din boligadvokat kan vi oplyse dig, hvilke fordele, du har ved at købe en forældrekøbslejlighed. Eksempelvis kan vi rådgive om, at den unge kan søge boligsikring til dækning af huslejen, og forældrene kan fratrække driftsudgifter og renter på lånene, der finansierer købet. Hertil kommer, at der over tid vil ske en opsparing i boligen via tilbagebetaling af afdrag på lånene.
Er udlejning tilladt
Som din boligadvokat vil vi sikre. at udlejning fra forældre til børn er tilladt i henholdsvis ejerforeningen eller andelsforeningen. Vi undersøger blandt andet ejerforeningens vedtægt og de servitutter, der måtte være tinglyst på ejendommen, herunder om udlejning kræver forudgående godkendelse af ejerforeningens eller andelsforeningens bestyrelse.
Lejeloven
Udlejningen til den unge er omfattet af reglerne i lejeloven. Der er ikke noget krav om indgåelse af en skriftlig lejekontrakt, men det vil være et krav, når der skal søges boligsikring og som dokumentation overfor skattemyndighederne. Vi kan naturligvis hjælpe med at få lavet en skriftlig lejekontrakt, så der ikke senere opstår problemer i forhold til ansøgning om boligsikring og dokumentation for den aftalte husleje og lejevilkårerne i øvrigt.
Markedsvilkår
For at undgå problemer i forhold til ansøgning om boligsikring og i relation til SKAT er det et krav, at lejeaftalen indgås på markedsvilkår. Størrelsen på lejen skal være i overensstemmelse med “markedslejen”(eksklusive forbrug m.v.).
Markedslejen er den leje, der ville kunne opnås, hvis lejemålet blev udlejet til en vilkårlig tredjemand. Hvis lejen er fastsat for lav, skal forældrene betale skat af “markedslejen” og ikke den aftalte leje. Og er huslejen for høj, kan der opstå problemer, når den unge skal søge om boligsikring. I kommuner, hvor husleje er reguleret f.eks. København, Frederiksberg, Aarhus og Odense, bør huslejen fastsættes med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt leje.
Boligsikring
Den unge betragtes juridisk som enhver anden lejer og den unge kan derfor ansøge om boligsikring hos kommunen.
Reglerne om boligsikring er komplicerede, men udgangspunktet er, at der kan opnås et tilskud til huslejen på 15 % af huslejen for de første 65 m2 bolig.
Er der mere end 65 m2 i lejemålet, ydes der kun forholdsmæssigt tilskud til de overskydende m2. Er der mere end en person i lejemålet, hæves grænsen på 65 m2 med 20 m2 for hver yderligere person.
Der er et loft for, hvor stort et tilskud en lejer kan opnå. Det er muligt at foretage en forlods beregning på www.borger.dk, af den boligsikring man kan opnå, inden man som lejer indleverer en egentlig ansøgning om boligsikring til bopælskommunen.
Boligsikring er skattefri indkomst for modtageren.
Hvis den unge fremlejer
Fremlejer den unge et eller flere værelser er indtægten herved skattefri for den unge. Dette forudsætter dog, at fremlejeindtægten (inkl. forbrug) er mindre end 2/3 af huslejen (ekskl. forbrug). Er lejeindtægten større, beskattes det overskydende beløb som personlig indkomst for den unge.
Lejeindtægt modreges i boligsikring og det er vigtigt, at eventuelle fremlejeindtægter oplyses overfor boligsikringskontoret.
Lejeindtægten
Lejeindtægt er skattepligtig indkomst for forældrene og beskattes som personlig indkomst.
Til gengæld har forældrene fradrag i den personlige indkomst for driftsudgifter – såsom ejendomsskat, fællesudgifter og omkostninger forbundet med vedligehold mv.
Renteudgifter på lån, som forældrene har optaget i forbindelse med købet af boligen kan kun fradrages i kapitalindkomsten, og således ikke i den personlige indkomst.
Anvender forældrene virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen, vil det være muligt helt eller delvist at trække renteudgifter fra i den personlige indkomst.
Virksomhedsskatteordningen
Udlejning er i skattemæssig henseende erhvervsmæssig virksomhed. Det er begrundelsen for, at forældrene har mulighed for at anvende virksomhedsskatteordningen.
Ved at anvende virksomhedsskatteordningen opnår forældrene fradrag i den personlige indkomst for renteudgifter. Omvendt forudsætter anvendelse af virksomhedsskatteordningen, at forældrene hvert år aflægger et egentligt regnskab for den erhvervsmæssige virksomhed. En eventuel udgift til revisor vil være fradragsberettiget.
Kapitalafkastordningen
Som et alternativ til virksomhedsskatteordningen kan forældrene vælge at anvende kapitalafkastordningen. Ved at anvende kapitalafkastordningen opnår forældrene mulighed for at fratrække en procentsats, (i 2011 – 2 %) af boligens kontantværdi ved anskaffelsen uden fradrag for prioritetsgæld, i den personlige indkomst, fremfor at skulle opgøre og fratrække de faktiske udgifter.
Det beløb, der fratrækkes i den personlige indkomst ved brug af kapitalafkastordningen, tillægges samtidigt forældrenes kapitalindkomst.
Det vil afhænge af forældrenes indtægter, værdien af boligen og de løbende omkostninger ved at eje boligen, om det bedst kan betale sig at anvende den ene eller den anden ordning.
Fortjeneste ved salg
En fortjeneste ved et senere salg af boligen, vil være skattepligtig. Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst.
Sælges boligen til den unge vil det, være muligt at begrænse den skattepligtige fortjeneste, hvis købesummen fastsættes til 15 % under den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.
SKAT
SKAT har en række gode artikler om emnet på deres hjemmeside www.skat.dk.
Hvorfor forældrekøb
Det bærende element ved et forældrekøb, bør ikke være udsigten til en fortjeneste ved selve udlejningen. Der vil kun sjældent være et overskud. En eventuel fortjeneste ved salg vil naturligt først være en realitet ved selve salget af boligen.
Alternativ
Et alternativ til et forældrekøb kunne være at yde den unge et lån – for eksempel til udbetaling, handelsomkostninger og eventuelle flytteomkostninger. Endvidere kan det være en hjælp for den unge, hvis forældrene kan kautionere overfor bank og/eller realkreditinstitut for tilbagebetaling af lån.
Ved at hjælpe den unge på disse måder, undgås arbejdet med aflæggelse af årlige regnskaber vedrørende udlejningsvirkomheden, ligesom en eventuel fortjeneste ved et salg af boligen vil være skattefri (for den unge).
Ulemperne ved, at den unge selv køber en bolig er at den unge ikke har mulighed for at få bolisikring. Herudover skal der betales sædvanlig ejendomsværdiskat. Og den unge vil heller ikke kunne opnå samme ret til fradrag for renteudgifter, som forældrene ved brug af virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen.
Forældresalg
Skal sommerhuset overdrages til børnene?
Det kan have store skattemæssige konsekvenser for dig at overdrage sommerhuset til børnene, hvis du ikke søger rådgivning hos din advokat. Du risikerer, at der ikke er taget højde for en lang række forhold, herunder også, at sommerhuset overdrages til en højere pris end hvad du kan ifølge reglerne.
Hvis alle forhold ikke afklares inden overdragelsen, risikerer du, at det overdragne sommerhus bliver en del af en dine børns eventuelle skilsmisse, eller at børnene bliver uvenner, fordi der ikke er regler for deres sameje om sommerhuset.
Som din boligadvokat sørger vi for alt, når en ejendom skal overdrages fra forældre til børn.
Som din boligadvokat rådgiver vi om købesummens størrelse og dine muligheder i relation til beskatning. Vi udarbejder købsaftale og andre dokumenter, f.eks. lånedokumenter, gavebreve og pantebreve, og vi tinglyser overdragelsen og eventuelle pantebreve digitalt.
Som din boligadvokat rådgiver vi også om mulighederne for at gøre ejendommen til særeje for børnene, og om retningslinjerne for børnenes sameje af ejendommen. Og meget mere.
Faste priser
Som din boligadvokat har vi valgt at indføre faste priser for køb og salg af fast ejendom. På denne måde er du sikker på ikke at få en grim overraskelse, når advokatregningen kommer.
I am text block. Click edit button to change this text. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.
Køb af bolig
10.500 kr. inkl. moms
Prisen er fast og omfatter vores samlede honorar for juridisk assistance i forbindelse med køb af bolig, herunder afholdelse møde med dig på vores kontor eller pr. telefon, godkendelse af købsaftalen, kontrol og ekspedition af digitalt skøde, kontrol og ekspedition af refusionsopgørelse og i øvrigt telefonsamtaler og korrespondance, oprettelse og journalisering.
Er der tale om en liebhaverejendom til en købspris på 7.000.000 kr. eller derover er prisen for rådgivning 13.500 kr. inkl. moms.
Prisen for rådgivning ved køb af andelsbolig er 9.000 kr.
Prisen for rådgivning ved indgåelse af aftale om færdighusprojekt 10.500 kr.
Prisen for rådgivning ved indgåelse af entrepriseaftale om opførelse af bolig 10.500 kr.
Passer din situation ikke på beskrivelserne, så kontakt os – så aftaler vi en fast pris netop for dig.
Salg af bolig
8.750 kr. inkl. moms
Prisen er fast og omfatter vores samlede honorar for juridisk assistance i forbindelse med salg af din bolig, herunder afholdelse af møde med dig på vores kontor eller pr. telefon, godkendelse af købsaftalen, oprettelse, ekspedition og tinglysning af digitalt skøde, udarbejdelse og ekspedition af refusionsopgørelse og i øvrigt telefonsamtaler og korrespondance, oprettelse og journalisering.
Passer din situation ikke på beskrivelserne, så kontakt os – så aftaler vi en fast pris netop for dig.
Advarsel
Mange aktører annoncerer med “skødeskrivning” til discountpriser.
Seriøs partsrepræsentation og rådgivning i forbindelse med køb og salg af fast ejendom indebærer langt mere end blot at skrive et skøde – og der er som bekendt ofte sammenhæng mellem kvalitet og pris. Desuden udgør “skødeskrivningen” den mindste del af vores ydelse.
Godkendelse af købsaftalens juridiske og finansielle indhold og den dertil knyttede rådgivning og den lovpligtige forsikringsdækning af det hermed forbundne ansvar er “kerneydelsen” fra boligadvokaten. Selve udarbejdelsen af skødet er en underordnet ting set i forhold hertil. Vær opmærksom på, at det er ulovligt for ejendomsmægleren at repræsentere køberen i en sag, hvor mægleren også repræsenterer sælger.
Vi tilbyder ikke “skødeskrivning” – men seriøs og uafhængig rådgivning.
Alle priser er angivet inkl. moms. ekskl. afgifter, gebyrer og lign.
Priserne gælder for villaer, sommerhuse, andelsboliger og ejerlejligheder, hvor boligen er solgt eller købt via ejendomsmægler, og hvor der foreligger en underskrevet købsaftale.
Der tages forbehold for prisændringer.
Advokatforbehold og fortrydelsesret
Advokatforbehold
Husk altid at få et advokatforbehold indført i aftalen – hvad enten du er køber eller sælger. Det er din garanti for, at din boligadvokat kan rådgive dig.
Ofte er det den største investering du gør i livet – og mange ting kan gå galt, hvis du ikke bruger en boligadvokat.
Det er vigtigt, at du altid betinger dig, at din boligadvokat skal godkende din bolighandel – hvad enten du er køber eller sælger. Advokatforbeholdet skal stå i købsaftalen.
Fortrydelsesret – for køber
Som køber har du typisk en lovbestemt fortrydelsesret. Fortrydelsesretten er på 6 hverdage fra den sidst parts skriftlige tiltræden af købsaftalen. Hvis du vil bruge fortrydelsesretten koster det en kontant kompensation til sælger på 1 % af den kontante købesum.
Et advokatforbehold er en “ekstra” fortrydelsesret, der løber sideløbende med den lovbestemte fortrydelsesret. Og den er gratis at anvende.
Et advokatforbehold giver din boligadvokat ret til at ændre, præcisere, tilføje i og i værste fald annullere købsaftalen, uden omkostninger til sælger eller til sælgers ejendomsmægler.
En af de vigtigste grunde til at få indføjet et advokatforbehold er, at selvom du er godkendt af banken til købet, så har kreditforeningen ikke endeligt godkendt dig og boligen til belåning. Denne godkendelse kommer typisk 10-14 dage efter at begge parter har skrevet under, og dermed efter fortrydelsesfristen er udløbet.
Du skal som køber selv sørge for, at advokatforbeholdet er indføjet i købsaftalen.
Fortrydelsesret – for sælger
For en sælger er det mindst ligeså vigtigt at sikre sig, at advokatforbeholdet er indføjet i købsaftalen.
Man har som sælger ikke nogen lovbestemt fortrydelsesret, og et advokatforbehold i købsaftalen vil give dig en tilsvarende ret for din boligadvokat til at ændre, præcisere, tilføje i og i værste fald annullere købsaftalen.
Ejerskifteforsikring – skal jeg tegne en?
Det er helt op til dig, om du som køber ønsker at tegne en ejerskifteforsikring, men det er en rigtig god idé at tegne en. En ejerskifteforsikring dækker skader, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.
Sælger indhenter et tilbud på en ejerskifteforsikring og betaler halvdelen af denne tilbudte forsikring. Der er ikke noget i vejen for, at du tegner en anden ejerskifteforsikring, der er dyrere, for eksempel fordi den tegnes med udvidet dækning. Du skal selv betale merudgiften, hvis du tegner en anden forsikring end den tilbudte.
Sælger kan fravælge at tilbyde at betale halvdelen af en tilbudt ejerskifteforsikring, men så har sælger ansvaret for eventuelle skader, fejl og mangler ved ejendommen.
Hvad dækker en ejerskifteforsikring?
En ejerskifteforsikring dækker fejl og mangler af forskellig art, som var til stede inden sælgers overdragelse af ejendommen.
En ejerskifteforsikring dækker ikke:
- Skader, der er beskrevet i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten
- Synlige skader, som du ikke kan undgå at se
- Skader, som du har været bekendt med på overtagelsestidspunktet
- Småskader, som ikke nedsætter værdien eller brugbarheden nævneværdigt
- Almindelige skader, som man kan forvente i forhold til ejendommens alder og type
- Skader, der skyldes manglende vedligeholdelse eller slid
- Skader, der er opstået efter din overtagelse af ejendommen
Det er vigtigt, at ejerskifteforsikringen er tegnet inden du får nøglerne til ejendommen.
Tegning af ejerskifteforsikring
Tilstandsrapport og elinstallationsrapport skal begge være gyldige på tidspunktet for tegning af ejerskifteforsikring.
Der er stor forskel på, hvordan forskellige selskaber dækker og på prisen på forsikringen, og det kan derfor være en god idé at kontakte flere forsikringsselskaber for at høre, hvad netop de kan tilbyde.
Forældrekøb og -salg
Et forældrekøb kan være en fordel, når børnene flytter hjemmefra for for eksempel at studere i Aahus eller København.
Som boligadvokater er vi specialiserede i rådgivning om køb og salg af fast ejendom – og naturligvis også forældrekøb.
Hvad er forældrekøb
Et forældrekøb er et køb af en bolig, hvor man som forældre køber en ejerlighed eller villa og lejer boligen ud til sit barn.
Forældrekøb kan også være de voksne “børn”, som køber en lejlighed og lejer den ud til deres gamle mor eller far. Det kaldes i daglig tale for “omvendt forældrekøb”.
Fordele
Som din boligadvokat kan vi oplyse dig, hvilke fordele, du har ved at købe en forældrekøbslejlighed. Eksempelvis kan vi rådgive om, at den unge kan søge boligsikring til dækning af huslejen, og forældrene kan fratrække driftsudgifter og renter på lånene, der finansierer købet. Hertil kommer, at der over tid vil ske en opsparing i boligen via tilbagebetaling af afdrag på lånene.
Er udlejning tilladt
Som din boligadvokat vil vi sikre. at udlejning fra forældre til børn er tilladt i henholdsvis ejerforeningen eller andelsforeningen. Vi undersøger blandt andet ejerforeningens vedtægt og de servitutter, der måtte være tinglyst på ejendommen, herunder om udlejning kræver forudgående godkendelse af ejerforeningens eller andelsforeningens bestyrelse.
Lejeloven
Udlejningen til den unge er omfattet af reglerne i lejeloven. Der er ikke noget krav om indgåelse af en skriftlig lejekontrakt, men det vil være et krav, når der skal søges boligsikring og som dokumentation overfor skattemyndighederne. Vi kan naturligvis hjælpe med at få lavet en skriftlig lejekontrakt, så der ikke senere opstår problemer i forhold til ansøgning om boligsikring og dokumentation for den aftalte husleje og lejevilkårerne i øvrigt.
Markedsvilkår
For at undgå problemer i forhold til ansøgning om boligsikring og i relation til SKAT er det et krav, at lejeaftalen indgås på markedsvilkår. Størrelsen på lejen skal være i overensstemmelse med “markedslejen”(eksklusive forbrug m.v.).
Markedslejen er den leje, der ville kunne opnås, hvis lejemålet blev udlejet til en vilkårlig tredjemand. Hvis lejen er fastsat for lav, skal forældrene betale skat af “markedslejen” og ikke den aftalte leje. Og er huslejen for høj, kan der opstå problemer, når den unge skal søge om boligsikring. I kommuner, hvor husleje er reguleret f.eks. København, Frederiksberg, Aarhus og Odense, bør huslejen fastsættes med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt leje.
Boligsikring
Den unge betragtes juridisk som enhver anden lejer og den unge kan derfor ansøge om boligsikring hos kommunen.
Reglerne om boligsikring er komplicerede, men udgangspunktet er, at der kan opnås et tilskud til huslejen på 15 % af huslejen for de første 65 m2 bolig.
Er der mere end 65 m2 i lejemålet, ydes der kun forholdsmæssigt tilskud til de overskydende m2. Er der mere end en person i lejemålet, hæves grænsen på 65 m2 med 20 m2 for hver yderligere person.
Der er et loft for, hvor stort et tilskud en lejer kan opnå. Det er muligt at foretage en forlods beregning på www.borger.dk, af den boligsikring man kan opnå, inden man som lejer indleverer en egentlig ansøgning om boligsikring til bopælskommunen.
Boligsikring er skattefri indkomst for modtageren.
Hvis den unge fremlejer
Fremlejer den unge et eller flere værelser er indtægten herved skattefri for den unge. Dette forudsætter dog, at fremlejeindtægten (inkl. forbrug) er mindre end 2/3 af huslejen (ekskl. forbrug). Er lejeindtægten større, beskattes det overskydende beløb som personlig indkomst for den unge.
Lejeindtægt modreges i boligsikring og det er vigtigt, at eventuelle fremlejeindtægter oplyses overfor boligsikringskontoret.
Lejeindtægten
Lejeindtægt er skattepligtig indkomst for forældrene og beskattes som personlig indkomst.
Til gengæld har forældrene fradrag i den personlige indkomst for driftsudgifter – såsom ejendomsskat, fællesudgifter og omkostninger forbundet med vedligehold mv.
Renteudgifter på lån, som forældrene har optaget i forbindelse med købet af boligen kan kun fradrages i kapitalindkomsten, og således ikke i den personlige indkomst.
Anvender forældrene virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen, vil det være muligt helt eller delvist at trække renteudgifter fra i den personlige indkomst.
Virksomhedsskatteordningen
Udlejning er i skattemæssig henseende erhvervsmæssig virksomhed. Det er begrundelsen for, at forældrene har mulighed for at anvende virksomhedsskatteordningen.
Ved at anvende virksomhedsskatteordningen opnår forældrene fradrag i den personlige indkomst for renteudgifter. Omvendt forudsætter anvendelse af virksomhedsskatteordningen, at forældrene hvert år aflægger et egentligt regnskab for den erhvervsmæssige virksomhed. En eventuel udgift til revisor vil være fradragsberettiget.
Kapitalafkastordningen
Som et alternativ til virksomhedsskatteordningen kan forældrene vælge at anvende kapitalafkastordningen. Ved at anvende kapitalafkastordningen opnår forældrene mulighed for at fratrække en procentsats, (i 2011 – 2 %) af boligens kontantværdi ved anskaffelsen uden fradrag for prioritetsgæld, i den personlige indkomst, fremfor at skulle opgøre og fratrække de faktiske udgifter.
Det beløb, der fratrækkes i den personlige indkomst ved brug af kapitalafkastordningen, tillægges samtidigt forældrenes kapitalindkomst.
Det vil afhænge af forældrenes indtægter, værdien af boligen og de løbende omkostninger ved at eje boligen, om det bedst kan betale sig at anvende den ene eller den anden ordning.
Fortjeneste ved salg
En fortjeneste ved et senere salg af boligen, vil være skattepligtig. Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst.
Sælges boligen til den unge vil det, være muligt at begrænse den skattepligtige fortjeneste, hvis købesummen fastsættes til 15 % under den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.
SKAT
SKAT har en række gode artikler om emnet på deres hjemmeside www.skat.dk.
Hvorfor forældrekøb
Det bærende element ved et forældrekøb, bør ikke være udsigten til en fortjeneste ved selve udlejningen. Der vil kun sjældent være et overskud. En eventuel fortjeneste ved salg vil naturligt først være en realitet ved selve salget af boligen.
Alternativ
Et alternativ til et forældrekøb kunne være at yde den unge et lån – for eksempel til udbetaling, handelsomkostninger og eventuelle flytteomkostninger. Endvidere kan det være en hjælp for den unge, hvis forældrene kan kautionere overfor bank og/eller realkreditinstitut for tilbagebetaling af lån.
Ved at hjælpe den unge på disse måder, undgås arbejdet med aflæggelse af årlige regnskaber vedrørende udlejningsvirkomheden, ligesom en eventuel fortjeneste ved et salg af boligen vil være skattefri (for den unge).
Ulemperne ved, at den unge selv køber en bolig er at den unge ikke har mulighed for at få bolisikring. Herudover skal der betales sædvanlig ejendomsværdiskat. Og den unge vil heller ikke kunne opnå samme ret til fradrag for renteudgifter, som forældrene ved brug af virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen.
Forældresalg
Skal sommerhuset overdrages til børnene?
Det kan have store skattemæssige konsekvenser for dig at overdrage sommerhuset til børnene, hvis du ikke søger rådgivning hos din advokat. Du risikerer, at der ikke er taget højde for en lang række forhold, herunder også, at sommerhuset overdrages til en højere pris end hvad du kan ifølge reglerne.
Hvis alle forhold ikke afklares inden overdragelsen, risikerer du, at det overdragne sommerhus bliver en del af en dine børns eventuelle skilsmisse, eller at børnene bliver uvenner, fordi der ikke er regler for deres sameje om sommerhuset.
Som din boligadvokat sørger vi for alt, når en ejendom skal overdrages fra forældre til børn.
Som din boligadvokat rådgiver vi om købesummens størrelse og dine muligheder i relation til beskatning. Vi udarbejder købsaftale og andre dokumenter, f.eks. lånedokumenter, gavebreve og pantebreve, og vi tinglyser overdragelsen og eventuelle pantebreve digitalt.
Som din boligadvokat rådgiver vi også om mulighederne for at gøre ejendommen til særeje for børnene, og om retningslinjerne for børnenes sameje af ejendommen. Og meget mere.
10 gode råd til køber
- Underskriv aldrig en købsaftale uden et advokatforbehold.
- Vær altid sikker på, at boligens pris ligger indenfor din økonomiske formåen. Få din boligadvokat eller bank til at lave et rådighedsbudget, som tager højde for alle udgifter og de ændrede skatteforhold, herunder dine personlige skatteforhold m.m.
- Foretag altid en grundig besigtigelse af ejendommen. Undgå så vidt muligt “åbent hus arrangementer” eller bed om at få lov at se ejendommen endnu engang. Medbring evt. en bygningssagkyndig – eller måske har du en håndværker i familien.
- Orienter dig så vidt muligt om prisniveauet i kvarteret eller spørg dine egne rådgivere – bank eller boligadvokat – om prisen er rigtig.
- Husk altid, at tilstandsrapporten ikke er nogen garantierklæring for, hvordan boligen er, og at kvaliteten og indholdet af rapporterne kan være forskellige. Overvej altid grundigt om der bør tegnes ejerskifteforsikring.
- Husk altid at spørge efter energimærke og energiplan. Du skal have disse oplysninger, inden du underskriver købsaftalen. En dårlig energimæssig tilstand bør give sig udslag i boligens pris.
- Vær opmærksom på, at den finansiering som mægler tilbyder i købsaftalen ikke nødvendigvis er den billigste. Rådfør dig altid med din boligadvokat eller din egen bank omkring det endelige valg af finansiering og evt. kurssikring heraf. Husk at nogle rådgivere (banker og ejendomsmæglere) samtidig tjener penge på at sælge de produkter, de rådgiver om.
- Hvis du køber lejlighed skal du være specielt opmærksom på økonomien i ejer- eller andelsboligforeningen, som du senere bliver medlem af.
- Hvis du som ugift køber en bolig med din samlever, bør du altid overveje at få udarbejdet en samejeoverenskomst og et testamente, ligesom I bør overveje at tegne krydsende livsforsikringer.
- Vælg dine rådgivere med omhu – din boligadvokat er din garanti for et godt boligkøb. Husk at ejendomsmægleren er sælgers repræsentant!
10 gode råd til sælger
- Underskriv aldrig en købsaftale uden advokatforbehold.
- Indhent altid flere vurderinger af din bolig, inden du indgår aftale med en rådgiver om salg.
- Aftal en kort formidlingsperiode, hvis ejendomsmægleren er optimistisk med hensyn til ejendommens salgbarhed til den udbudte pris.
- Forsøg altid at få en “solgt eller gratis” aftale.
- Lad din boligadvokat gennemgå formidlingsaftalen, inden du skriver under.
- Før du underskriver formidlingsaftalen, skal du forlange, at der laves en salgsopstilling, et salgsbudget og en provenuberegning.
- Gennemgå oplysningerne i salgsbudgettet og salgsopstillingen for at sikre, at oplysningerne er i overensstemmelse med din egen viden. Rådfør dig altid med din boligadvokat eller bank om indfrielsesmåde og kurssikring af gamle lån, som køber ikke skal overtage.
- Oplys loyalt om dit kendskab til fejl og mangler i boligen- også selv om ingen spørger.
- Vær opmærksom på, at såfremt du som sælger ønsker at opnå ansvarsfrihed for fejl og mangler, kræves det, at køber, inden købsaftalen indgås, modtager tilstandsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring og oplysninger om retsvirkningerne af, at disse dokumenter foreligger samt et uigenkaldeligt, skriftligt tilbud fra dig som sælger om, at du betaler halvdelen af præmien på købers ejerskifteforsikring, såfremt køber tegner en sådan.
- Inden du indgår en aftale med en rådgiver om at sælge din bolig, skal du få en præcis og skriftlig aftale om prisen og de nærmere vilkår for rådgiverens arbejde (formidlingsaftale) – og husk, du kan forhandle om prisen!
Ofte stillede spørgsmål
10 gode råd til køber
1. Underskriv aldrig en købsaftale uden et advokatforbehold.
2. Vær altid sikker på, at boligens pris ligger indenfor din økonomiske formåen. Få din boligadvokat eller bank til at lave et rådighedsbudget, som tager højde for alle udgifter og de ændrede skatteforhold, herunder dine personlige skatteforhold m.m.
3. Foretag altid en grundig besigtigelse af ejendommen. Undgå såvidt muligt “åbent hus arrangementer” eller bed om at få lov at se ejendommen endnu engang. Medbring evt. en bygningssagkyndig – eller måske har du en håndværker i familien.
4. Orienter dig så vidt muligt om prisniveauet i kvarteret eller spørg dine egne rådgivere – bank eller boligadvokat – om prisen er rigtig.
5. Husk altid, at tilstandsrapporten ikke er nogen garantierklæring for, hvordan boligen er, og at kvaliteten og indholdet af rapporterne kan være forskellige. Overvej altid grundigt om der bør tegnes ejerskifteforsikring.
6. Husk altid at spørge efter energimærke og energiplan. Du skal have disse oplysninger, inden du underskriver købsaftalen. En dårlig energimæssig tilstand bør give sig udslag i boligens pris.
7. Vær opmærksom på, at den finansiering som mægler tilbyder i købsaftalen ikke nødvendigvis er den billigste. Rådfør dig altid med din boligadvokat eller din egen bank omkring det endelige valg af finansiering og evt. kurssikring heraf. Husk
at nogle rådgivere (banker og ejendomsmæglere) samtidig tjener penge på at sælge de produkter, de rådgiver om.
8. Hvis du køber lejlighed skal du være specielt opmærksom på økonomien i ejer- eller andelsboligforeningen, som du senere bliver medlem af.
9. Hvis du som ugift køber en bolig med din samlever, bør du altid overveje at få udarbejdet en samejeoverenskomst og et testamente, ligesom I bør overveje at tegne krydsende livsforsikringer.
10. Vælg dine rådgivere med omhu – din boligadvokat er din garanti for et godt boligkøb. Husk at ejendomsmægleren er sælgers repræsentant!
Faste priser
Som din boligadvokat har vi valgt at indføre faste priser for køb og salg af fast ejendom. På denne måde er du sikker på ikke at få en grim overraskelse, når advokatregningen kommer.
Køb af bolig
10.500 kr.
Prisen er fast og omfatter vores samlede honorar for juridisk assistance i forbindelse med køb af bolig, herunder afholdelse møde med dig på vores kontor eller pr. telefon, godkendelse af købsaftalen, kontrol og ekspedition af digitalt skøde, kontrol og ekspedition af refusionsopgørelse og iøvrigt telefonsamtaler og korrespondance, oprettelse og journalisering.
Prisen for rådgivning ved køb af andelsbolig er 9.000 kr. – for rådgivning ved indgåelse af aftale om færdighusprojekt 10.500 kr. – for rådgivning ved indgåelse af entrepriseaftale om opførelse af bolig 10.500 kr.
Er der tale om en liebhaver ejendom til en købspris på 7.000.000 kr. eller derover er prisen for rådgivning 13.500 kr. inkl. moms.
Passer din situation ikke på beskrivelserne, så kontakt os – så aftaler vi en fast pris netop for dig.
Salg af bolig
8.750 kr.
Prisen er fast og omfatter vores samlede honorar for juridisk assistance i forbindelse med salg af din bolig, herunder afholdelse af møde med dig på vores kontor eller pr. telefon, godkendelse af købsaftalen, oprettelse, ekspedition og tinglysning af digitalt skøde, udarbejdelse og ekspedition af refusionsopgørelse og iøvrigt telefonsamtaler og korrespondance, oprettelse og journalisering.
Passer din situation ikke på beskrivelserne, så kontakt os – så aftaler vi en fast pris netop for dig.
Advarsel
Mange aktører annoncerer med “skødeskrivning” til discountpriser.
Seriøs partsrepræsentation og rådgivning i forbindelse med køb og salg af fast ejendom indebærer langt mere end blot at skrive et skøde – og der er som bekendt ofte sammenhæng mellem kvalitet og pris. Desuden udgør “skødeskrivningen” den mindste del af vores ydelse.
Godkendelse af købsaftalens juridiske og finansielle indhold og den dertil knyttede rådgivning og den lovpligtige forsikringsdækning af det hermed forbundne ansvar er “kerneydelsen” fra boligadvokaten. Selve udarbejdelsen af skødet er en underordnet ting set i forhold hertil. Vær opmærksom på, at det er ulovligt for ejendomsmægleren at repræsentere køberen i en sag, hvor mægleren også repræsenterer sælger.
Vi tilbyder ikke “skødeskrivning” – men seriøs og uafhængig rådgivning.
Alle priser er angivet inkl. moms. ekskl. afgifter, gebyrer og lign.
Priserne gælder for villaer, sommerhuse, andelsboliger og ejerlejligheder, hvor boligen er solgt eller købt via ejendomsmægler, og hvor der foreligger en underskrevet købsaftale.
Der tages forbehold for prisændringer.
Digital tinglysning
Tinglysning af skødet er den juridiske og offentlige registrering af ejerskiftet.
Al tinglysning foregår digitalt på www.tinglysning.dk.
Det digitale skøde
Det digitale skøde dannes på baggrund af de oplysninger, der indtastes af anmelderen. Disse indtastninger danner et digitalt skøde på 2 – 3 sider, der kan udskrives.
Hvem opretter og kontrollerer
I langt de fleste ejendomshandeler er det enten sælgers eller købers boligadvokat, der opretter det digitale skøde.
Er det ikke din boligadvokat, der skal opretter det digitale skøde (berigtigelse), kan du omvendt forvente, at din boligadvokat kontrollerer udkastet, som den anden parts rådgiver har oprettet, inden din boligadvokat beder dig om at signere skødet.
Digital underskrift eller fuldmagt
Du skal som køber eller sælger underskrive det digitale skøde med digital signatur.
Du kan vælge at gøre dette selv ved brug af din NemID, eller du kan vælge at give din boligadvokat en fuldmagt, så boligadvokaten kan underskrive/signere skødet på dine vegne.
Det er et krav, at du har en Nem-ID, hvis du selv ønsker at underskrive skødet www.nemid.nu.
Endelig tinglysning
Når det digitale skøde er tinglyst – uden præjudicerende (belastende) retsanmærkninger – vil både køber og købers bank modtage et udskrift af skødet som dokumentation, ligesom sælgers pengeinstitut vil modtage meddelelse om, at sælgers provenu fra salget af ejendommen kan frigives enten helt eller delvist.
Køb af andelsbolig
Styr uden om de dårlige andelsboligforeninger – få kyndig køberrådgivning af din boligadvokat.
Vi er eksperter inden for andelsboligområdet.
Når du køber en andelsbolig køber du så at sige en ret til at bebo en lejlighed i en andelsboligforening.
Andelsboliger er typisk billigere end tilsvarende ejerboliger, men der betales en større månedlig boligafgift (husleje) til at dække andelsboligforeningens udgifter til driften og afdrag og renter på andelsboligforeningens lån.
En andelsboligforening har typisk store lån i ejendommen, derfor er det vigtigt at få undersøgt , at det er en sund forening, du køber en andelslejlighed i.
Prisen er fastlagt ud fra vedtægterne i andelsboligforeningen, men der kan ske fejl ved beregningen, og det er derfor meget vigtigt at du sikrer dig, at prisen er fastsat korrekt og ud fra aktuelle tal.
Reglerne om ejerskifteforsikring og tilstandsrapport gælder ikke ved køb og salg af andelsbolig, så det er en god ide at gennemgå andelslejligheden med en håndværker, inden du skriver under på en overdragelsesaftale eller købsaftale.
Når lejligheden er overtaget, skal den gennemgås for fejl og mangler og der skal fremsættes krav overfor sælger og andelsboligforeningens bestyrelsen inden for typisk 2-3 uger.
10 gode råd til sælger
1. Underskriv aldrig en købsaftale uden advokatforbehold.
2. Indhent altid flere vurderinger af din bolig, inden du indgår aftale med en rådgiver om salg.
3. Aftal en kort formidlingsperiode, hvis ejendomsmægleren er optimistisk med hensyn til ejendommens salgbarhed til den udbudte pris.
4. Forsøg altid at få en “solgt eller gratis” aftale.
5.Lad din boligadvokat gennemgå formidlingsaftalen, inden du skriver under.
6. Før du underskriver formidlingsaftalen, skal du forlange, at der laves en salgsopstilling, et salgsbudget og en provenuberegning.
7. Gennemgå oplysningerne i salgsbudgettet og salgsopstillingen for at sikre, at oplysningerne er i overensstemmelse med din egen viden. Rådfør dig altid med din boligadvokat eller bank om indfrielsesmåde og kurssikring af gamle lån, som køber ikke skal overtage.
8. Oplys loyalt om dit kendskab til fejl og mangler i boligen- også selv om ingen spørger.
9. Vær opmærksom på, at såfremt du som sælger ønsker at opnå ansvarsfrihed for fejl og mangler, kræves det, at køber, inden købsaftalen indgås, modtager tilstandsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring og oplysninger om retsvirkningerne af,
at disse dokumenter foreligger samt et uigenkaldeligt, skriftligt tilbud fra dig som sælger om, at du betaler halvdelen af præmien på købers ejerskifteforsikring, såfremt køber tegner en sådan.
10. Inden du indgår en aftale med en rådgiver om at sælge din bolig, skal du få en præcis og skriftlig aftale om prisen og de nærmere vilkår for rådgiverens arbejde (formidlingsaftale) – og husk, du kan forhandle om prisen!
Advokatforbehold
Husk altid at få et advokatforbehold – hvad enten du er køber eller sælger. Så er du godt hjulpet! Det er din garanti for, at din boligadvokat kan rådgive dig.
Ofte er det den største investering du gør i livet – og mange ting kan gå galt, hvis du ikke bruger en boligadvokat.
Det er vigtigt, at du altid betinger dig, at din boligadvokat skal godkende din bolighandel – hvad enten du er køber eller sælger. Advokatforbeholdet skal stå i købsaftalen.
For køber
Som køber har du typisk en lovbestemt fortrydelsesret. Fortrydelsesretten er på 6 hverdage fra den sidst parts skriftlige tiltræden af købsaftalen. Hvis du vil bruge fortrydelsesretten koster det en kontant kompensation til sælger på 1 % af den kontante købesum.
Et advokatforbehold er en “ekstra” fortrydelsesret, der løber sideløbende med den lovbestemte fortrydelsesret. Og den er gratis.
Et advokatforbehold giver din boligadvokat ret til at ændre, præcisere, tilføje i og i værste fald annullere købsaftalen, uden omkostninger til sælger eller til sælgers ejendomsmægler.
En af de vigtigste grunde til at få indføjet et advokatforbehold er, at selvom du er godkendt af banken til købet, så har kreditforeningen ikke endeligt godkendt dig og boligen til belåning. Denne godkendelse kommer typisk 10-14 dage efter at begge parter har skrevet under, og dermed efter fortrydelsesfristen er udløbet.
Du skal som køber selv sørge for, at advokatforbeholdet er indføjet i købsaftalen. Forbeholdet skal stå anført i købsaftalens punkt 16 under individuelle vilkår.
For sælger
For en sælger er det mindst ligeså vigtigt at sikre sig, at advokatforbeholdet er indføjet i købsaftalen.
Du har nemlig som sælger ikke nogen lovbestemt fortrydelsesret. Et advokatforbehold i købsaftalen vil give dig en tilsvarende ret for din boligadvokat til at ændre, præcisere, tilføje i og i værste fald annullere købsaftalen.
Advokatforbeholdet
Husk altid at bruge et advokatforbehold og kontakt os meget gerne inden du underskriver købsaftalen.
Købers advokatforbehold skal helst være formuleret som følger:
”Købers underskrift på nærværende købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende købsaftalen i dens helhed. Godkendelse skal være meddelt sælgers ejendomsmægler senest den XXX kl. 16.00.”
Ved anvendelse af forbeholdet som sælger, skal advokatforbeholdet helst være formuleret som følger:
”Sælgers underskrift på nærværende købsaftale er betinget af, at sælgers advokat kan godkende købsaftalen i dens helhed.”
Forældrekøb og forældresalg
Et forældrekøb kan være en fordel, når børnene flytter hjemmefra for f.eks. at studere i enten Århus eller København.
Som boligadvokater er vi specialiserede i rådgivning om køb og salg af fast ejendom – og naturligvis også forældrekøb.
Hvad er forældrekøb
Et forældrekøb er et køb af en bolig, hvor forældrene køber en ejerlighed eller villa og lejer boligen ud til barnet.
Forældrekøb kan også være de voksne “børn”, som køber en lejlighed og lejer den ud til deres gamle mor eller far. Det kaldes i daglig tale for “omvendt forældrekøb”.
Fordele
Som din boligadvokat kan vi oplyse dig, hvilke fordele, du har ved at købe en forældrekøbslejlighed. Eksempekvis kan vi rådgive om, at den unge kan søge boligsikring til dækning af huslejen, og forældrene kan fratrække driftsudgifter og renter på lånene, der finansierer købet. Hertil kommer, at der over tid vil ske en opsparing i boligen via tilbagebetaling af afdrag på lånene.
Er udlejning tilladt
Som din boligadvokat vil vi sikre. at udlejning fra forældre til børn er tilladt i henholdvis ejerforeningen eller andelsforeningen. Vi undersøger bl.a. ejerforeningens vedtægt og de servitutter, der måtte være tinglyst på ejendommen, herunder om udlejning kræver forudgående godkendelse af ejerforeningens eller andelsforeningens bestyrelse.
Lejeloven
Udlejningen til den unge er omfattet af reglerne i lejeloven. Der er ikke noget krav om indgåelse af en skriftlig lejekontrakt, men det vil være et krav, når der skal søges boligsikring og som dokumentation overfor skattemyndighederne. Vi kan naturligvis hjælpe med at få lavet en skriftlig lejekontrakt, så der ikke senere opstår problemer i forhold til ansøgning om boligsikring og dokumentation for den aftalte husleje og lejevilkårerne i øvrigt.
Markedsvilkår
For at undgå problemer i forhold til ansøgning om boligsikring og i relation til SKAT er det et krav, at lejeaftalen indgås på markedsvilkår. Størrelsen på lejen skal være i overensstemmelse med “markedslejen”(eksklusive forbrug m.v.).
Markedslejen er den leje, der ville kunne opnås, hvis lejemålet blev udlejet til en vilkårlig tredjemand. Hvis lejen er fastsat for lav, skal forældrene betale skat af “markedslejen” og ikke den aftalte leje. Og er huslejen for høj, kan der opstå problemer, når den unge skal søge om boligsikring. I kommuner, hvor husleje er reguleret f.eks. København, Frederiksberg, Aarhus og Odense, bør huslejen fastsættes med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt leje.
Boligsikring
Den unge betragtes juridisk som enhver anden lejer og den unge kan derfor ansøge om boligsikring hos kommunen.
Reglerne om boligsikring er komplicerede, men udgangspunktet er, at der kan opnås et tilskud til huslejen på 15 % af huslejen for de første 65 m2 bolig.
Er der mere end 65 m2 i lejemålet, ydes der kun forholdsmæssigt tilskud til de overskydende m2. Er der mere end en person i lejemålet, hæves grænsen på 65 m2 med 20 m2 for hver yderligere person.
Der er et loft for, hvor stort et tilskud en lejer kan opnå. Det er muligt at foretage en forlods beregning på www.borger.dk, af den boligsikring man kan opnå, inden man som lejer indleverer en egentlig ansøgning om boligsikring til bopælskommunen.
Boligsikring er skattefri indkomst for modtageren.
Hvis den unge fremlejer
Fremlejer den unge et eller flere værelser er indtægten herved skattefri for den unge. Dette forudsætter dog, at fremlejeindtægten (inkl. forbrug) er mindre end 2/3 af huslejen (ekskl. forbrug). Er lejeindtægten større, beskattes det overskydende beløb som personlig indkomst for den unge.
Lejeindtægt modreges i boligsikring og det er vigtigt, at eventuelle fremlejeindtægter oplyses overfor boligsikringskontoret.
Lejeindtægten
Lejeindtægt er skattepligtig indkomst for forældrene og beskattes som personlig indkomst.
Til gengæld har forældrene fradrag i den personlige indkomst for driftsudgifter – såsom ejendomsskat, fællesudgifter og omkostninger forbundet med vedligehold mv.
Renteudgifter på lån, som forældrene har optaget i forbindelse med købet af boligen kan kun fradrages i kapitalindkomsten, og således ikke i den personlige indkomst.
Anvender forældrene
virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen, vil det være muligt helt eller delvist at trække renteudgifter fra i den personlige indkomst.
Virksomhedsskatteordningen
Udlejning er i skattemæssig henseende erhvervsmæssig virksomhed. Det er begrundelsen for, at forældrene har mulighed for at anvende virksomhedsskatteordningen.
Ved at anvende virksomhedsskatteordningen opnår forældrene fradrag i den personlige indkomst for renteudgifter. Omvendt forudsætter anvendelse af virksomhedsskatteordningen, at forældrene hvert år aflægger et egentligt regnskab for den erhvervsmæssige virksomhed. En eventuel udgift til revisor vil være fradragsberettiget.
Kapitalafkastordningen
Som et alternativ til virksomhedsskatteordningen kan forældrene vælge at anvende kapitalafkastordningen. Ved at anvende kapitalafkastordningen opnår forældrene mulighed for at fratrække en procentsats, (i 2011 – 2 %) af boligens kontantværdi ved anskaffelsen uden fradrag for prioritetsgæld, i den personlige indkomst, fremfor at skulle opgøre og fratrække de faktiske udgifter.
Det beløb, der fratrækkes i den personlige indkomst ved brug af kapitalafkastordningen, tillægges samtidigt forældrenes kapitalindkomst.
Det vil afhænge af forældrenes indtægter, værdien af boligen og de løbende omkostninger ved at eje boligen, om det bedst kan betale sig at anvende den ene eller den anden ordning.
Fortjeneste ved salg
En fortjeneste ved et senere salg af boligen, vil være skattepligtig. Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst.
Sælges boligen til den unge vil det, være muligt at begrænse den skattepligtige fortjeneste, hvis købesummen fastsættes til 15 % under den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.
SKAT
SKAT har en række gode artikler om enmet på deres hjemmeside www.skat.dk.
Hvorfor forældrekøb
Det bærende element ved et forældrekøb, bør ikke være udsigten til en fortjeneste ved selve udlejningen. Der vil kun sjældent være et overskud. En eventuel fortjeneste ved salg vil naturligt først være en realitet ved selve salget af boligen.
Alternativ
Et alternativ til et forældrekøb kunne være at yde den unge et lån – f.eks. til udbetaling, handelsomkostninger og eventuelle flytteomkostninger. Endvidere kan det være en hjælp for den unge, hvis forældrene kan kautionere overfor bank og/eller realkreditinstitut for tilbagebetaling af lån.
Ved at hjælpe den unge på disse måder, undgås arbejdet med aflæggelse af årlige regnskaber vedrørende udlejningsvirkomheden, ligesom en eventuel fortjeneste ved et salg af boligen vil være skattefri (for den unge).
Ulemperne ved, at den unge selv køber en bolig er at den unge ikke har mulighed for at få bolisikring. Herudover skal der betales sædvanlig ejendomsværdiskat. Og den unge vil heller ikke kunne opnå samme ret til fradrag for renteudgifter, som forældrene ved brug af virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen.
Forældresalg
Skal sommerhuset overdrages til børnene?
Det kan have store skattemæssige konsekvenser for dig at overdrage sommerhuset til børnene, hvis du ikke søger rådgivning hos din advokat. Du risikerer, at der ikke er taget højde for en lang række forhold, herunder også, at sommerhuset overdrages til en højere pris end hvad du kan ifølge reglerne.
Hvis alle forhold ikke afklares inden overdragelsen, risikerer du, at det overdragne sommerhus bliver en del af en dine børns eventuelle skilsmisse, eller at børnene bliver uvenner, fordi der ikke er regler for deres sameje om sommerhuset.
Som din boligadvokat sørger vi for alt, når en ejendom skal overdrages fra forældre til børn.
Som din boligadvokat rådgiver vi om købesummens størrelse og dine muligheder i relation til beskatning. Vi udarbejder købsaftale og andre dokumenter, f.eks. lånedokumenter, gavebreve og pantebreve, og vi tinglyser overdragelsen og eventuelle pantebreve digitalt.
Som din boligadvokat rådgiver vi også om mulighederne for at gøre ejendommen til særeje for børnene, og om retningslinjerne for børnenes sameje af ejendommen. Og meget mere.
Køb på tvangsauktion
Når du ønsker at købe en ejendom på tvangsauktion, er det vigtigt, at du søger rådgivning hos din boligadvokat.
Ved tvangsauktioner er der ingen forbrugerretlig beskyttelse, som beskytter køber. Inden der afgives et bud er det blandt andet vigtigt at være opmærksom på, om der er lejekontrakter eller andre forhold på ejendommen, som du bliver bundet af.
Kontakt din boligadvokat for en gennemgang af salgsopstillingen m.m. og rådgivning inden du afgiver bud, så er du bedre klædt på til at afgive dit bud på tvangsauktionen.
Der er ingen fortrydelsesret ved tvangsauktioner, og dit bud er bindende. Vi hjælper også gerne med budafgivelse i fogedretten.
Er du højstbydende og vinder auktionen, skal der stilles “den lille” sikkerhed inden du forlader fogedretten. Det er typisk mellem kr. 15.000,- og kr. 30.000,-, og den skal betales kontant (ikke dankort), banknoteret eller ved en advokatindeståelse.
Boligens pris
Vi kan rådgive dig om, til hvilken pris din bolig realistisk kan sælges.
I en sådan situation kan vi udnytte vores lokalkendskab, viden om tidligere ejendomshandler og de foreliggende oplysninger om den konkrete ejendoms størrelse, vedligeholdelsestilstand osv.
Hvis du ønsker det, kan vores rådgivning om prisen ske på grundlag af en besigtigelse af boligen.
Finansiering
Vi kan rådgive dig om, med hvilke finansieringsforslag ejendommen skal udbydes og om den mest fordelagtige indfrielsesmetode for eventuelt indestående pantehæftelser, som ikke skal overtages af køberen.
Som boligadvokat informerer vi dig tillige om muligheden for at kurssikre din indfrielse, hvilket kan give dig sikkerhed for dit provenu ved salg af ejendommen.
Det er værd at vide, at vi som boligadvokater ikke må modtage provisioner fra eksempelvis pengeinstitutter, realkreditinstitutter, pantebrevsselskaber og forsikringsselskaber. Derfor kan vi altid give dig et helt uvildigt råd om den bedste løsning.
Kurssikring
I vores rådgivning klarlægger vi, om du i forbindelse med handlen bærer en kursrisiko.
Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring
Som boligadvokater vejleder vi dig grundigt om reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., herunder om fordelene og ulemperne ved at fremlægge tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring.
Såfremt du ønsker det, sørger vi for, at de nødvendige dokumenter udarbejdes eller indhentes og giver en vurdering af betydningen heraf ved salgsplanlægningen.
Energimærke og energiplan
Vores rådgivning omfatter vejledning om de pligter du har som boligsælger efter reglerne for energimærkning og energiplan efter den særlige lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger.
Købers fortrydelsesret
Som din boligadvokat vil vi også vejlede dig om reglerne om køberens fortrydelsesret efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
Loyal oplysningspligt
Som sælger har du en loyal oplysningspligt overfor køber.
Den loyale oplysningspligt indebærer, at du som sælger altid skal fortælle alt, hvad du ved om husets tilstand for at undgå problemer senere.
Som din boligadvokat hjælper vi dig med at opfylde din loyale oplysningspligt med hensyn til din boligs forhold.
Skattemæssige forhold
Som din boligadvokat afklarer vi det skatte- og afgiftsmæssige forhold ved et salg af bolig, herunder hvorvidt en avance er skattepligtig.
Købsaftalens indgåelse
Som din boligadvokat bistår vi med udarbejdelse af købsaftale eller gennemgår et udkast hertil fra mægleren eller køberen. Vi gennemgår også de mange bilag og det med småt med henblik på at sikre, at købsaftalen er udformet på en betryggende måde for dig.
Købsaftalen kan gøres betinget af advokatforbehold, hvilket vi naturligvis vil rådgive dig om.
Hvis du ønsker det, kan vi som specialiserede boligadvokater deltage i forhandlingerne med køberen om den nærmere udformning af købsaftalen.
Økonomisk opgørelse
Når købsaftalen er indgået, er der nogle forholdsregler, som skal iagttages.
Som din boligadvokat sikrer vi, at skødet udfærdiges og ekspederes korrekt, herunder at der ikke gives endeligt skøde, før køberen har opfyldt sine forpligtelser.
Som din boligadvokat sikrer vi også, at gældsovertagelsen m.v. ekspederes korrekt, således at du bliver frigjort for forpligtelser, der påhviler dig efter skæringsdagen.
Som din boligadvokar sørger vi for, at handlens ekspeditioner sker så praktisk og omkostningsbesparende som muligt.
Andre spørgsmål
Ændring af boligforhold kan ofte være en meget god anledning til at vurdere om du har sikret dig selv og din famlie godt nok økonomisk. Mange vælger at leve “papirløst” og har børn fra et tidligere forhold. Dette kan gøre det ekstra nødvendigt at få klarlagt, hvad der skal ske, såfremt uheldet er ude.
Vores rådgivning vil omfatte sådanne forhold – og det er værd at bemærke, at vores priser på at få lavet et testamente, en ægtepagt, en lejekontrakt, en samejekontrakt osv. er lavere, når du samtidig bruger os som din boligadvokat.
Faglig kvalitet
Når du vælger at bruge os som din boligadvokat kan du være sikker på, at få en rådgivning og bistand, som svarer til højeste faglige standard.
Rådgivningen kan – og bør – dreje sig om blandt andet selve handelsvilkårene
Samt finansieringen af købet, betydningen af købet for din privatøkonomi samt udfærdigelse af nødvendige dokumenter til sikring af, at handlen – og indgåede aftaler i øvrigt, også efterfølgende juridisk falder på plads som aftalt mellem parterne.
Ved valg af rådgivere og samarbejdspartnere skal du være opmærksom på, at ikke alle rådgivere er uafhængige
Nogle rådgivere vil gerne sælge dig egne eller samarbejdspartnernes produkter samtidig med, at de rådgiver.
Du skal vogte dig for konsulenter, rådgivere og andet godtfolk som tilbyder dig at skrive skødet til lavpris, men som ikke er i besiddelse af den nødvendig erfaring, ekspertise og ikke mindst forsikringsdækning.
Berigtigelse af ejendomshandler og herunder også skødeskrivning er og bliver et job for boligadvokater.
Vi er selvstændige og uafhængige boligadvokater og modtager ikke provision eller henvisningshonorar fra hverken ejendomsmæglere, finansieringsinstitutter, banker, forsikringsselskaber eller andre.
Alle boligadvokater hos Isaksen & Nomanni er medlem af brancheforeningen Danske Advokater og boligadvokaterne hos Isaksen & Nomanni, deltager løbende i efteruddannelse indenfor området. Så er du sikker på at få den bedste faglige rådgivning.
