Forældrekøb

Et forældrekøb kan være en fordel, når børnene flytter hjemmefra for f.eks. at studere i enten Århus eller København.

Som boligadvokater er vi specialiserede i rådgivning om køb og salg af fast ejendom - og naturligvis også forældrekøb.

Hvad er forældrekøb

Et forældrekøb er et køb af en bolig, hvor forældrene køber en ejerlighed eller villa og lejer boligen ud til barnet.

Forældrekøb kan også være de voksne "børn", som køber en lejlighed og lejer den ud til deres gamle mor eller far. Det kaldes i daglig tale for "omvendt forældrekøb".

Fordele

Som din boligadvokat kan vi oplyse dig, hvilke fordele, du har ved at købe en forældrekøbslejlighed. Eksempekvis kan vi rådgive om, at den unge kan søge boligsikring til dækning af huslejen, og forældrene kan fratrække driftsudgifter og renter på lånene, der finansierer købet. Hertil kommer, at der over tid vil ske en opsparing i boligen via tilbagebetaling af afdrag på lånene.

Er udlejning tilladt

Som din boligadvokat vil vi sikre. at udlejning fra forældre til børn er tilladt i henholdvis ejerforeningen eller andelsforeningen. Vi undersøger bl.a. ejerforeningens vedtægt og de servitutter, der måtte være tinglyst på ejendommen, herunder om udlejning kræver forudgående godkendelse af ejerforeningens eller andelsforeningens bestyrelse.

Lejeloven

Udlejningen til den unge er omfattet af reglerne i lejeloven. Der er ikke noget krav om indgåelse af en skriftlig lejekontrakt, men det vil være et krav, når der skal søges boligsikring og som dokumentation overfor skattemyndighederne. Vi kan naturligvis hjælpe med at få lavet en skriftlig lejekontrakt, så der ikke senere opstår problemer i forhold til ansøgning om boligsikring og dokumentation for den aftalte husleje og lejevilkårerne i øvrigt.

Markedsvilkår

For at undgå problemer i forhold til ansøgning om boligsikring og i relation til SKAT er det et krav, at lejeaftalen indgås på markedsvilkår. Størrelsen på lejen skal være i overensstemmelse med "markedslejen"(eksklusive forbrug m.v.). Markedslejen er den leje, der ville kunne opnås, hvis lejemålet blev udlejet til en vilkårlig tredjemand. Hvis lejen er fastsat for lav, skal forældrene betale skat af "markedslejen" og ikke den aftalte leje. Og er huslejen for høj, kan der opstå problemer, når den unge skal søge om boligsikring. I kommuner, hvor husleje er reguleret f.eks. København, Frederiksberg, Aarhus og Odense, bør huslejen fastsættes med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt leje.

Boligsikring

Den unge betragtes juridisk som enhver anden lejer og den unge kan derfor ansøge om boligsikring hos kommunen.

Reglerne om boligsikring er komplicerede, men udgangspunktet er, at der kan opnås et tilskud til huslejen på 15 % af huslejen for de første 65 m2 bolig.

Er der mere end 65 m2 i lejemålet, ydes der kun forholdsmæssigt tilskud til de overskydende m2. Er der mere end en person i lejemålet, hæves grænsen på 65 m2 med 20 m2 for hver yderligere person.

Der er et loft for, hvor stort et tilskud en lejer kan opnå. Det er muligt at foretage en forlods beregning på www.borger.dk, af den boligsikring man kan opnå, inden man som lejer indleverer en egentlig ansøgning om boligsikring til bopælskommunen.

Boligsikring er skattefri indkomst for modtageren.

Hvis den unge fremlejer

Fremlejer den unge et eller flere værelser er indtægten herved skattefri for den unge. Dette forudsætter dog, at fremlejeindtægten (inkl. forbrug) er mindre end 2/3 af huslejen (ekskl. forbrug). Er lejeindtægten større, beskattes det overskydende beløb som personlig indkomst for den unge.

Lejeindtægt modreges i boligsikring og det er vigtigt, at eventuelle fremlejeindtægter oplyses overfor boligsikringskontoret.

Lejeindtægten

Lejeindtægt er skattepligtig indkomst for forældrene og beskattes som personlig indkomst.

Til gengæld har forældrene fradrag i den personlige indkomst for driftsudgifter – såsom ejendomsskat, fællesudgifter og omkostninger forbundet med vedligehold mv.

Renteudgifter på lån, som forældrene har optaget i forbindelse med købet af boligen kan kun fradrages i kapitalindkomsten, og således ikke i den personlige indkomst. Anvender forældrene virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen, vil det være muligt helt eller delvist at trække renteudgifter fra i den personlige indkomst.

Virksomhedsskatteordningen

Udlejning er i skattemæssig henseende erhvervsmæssig virksomhed. Det er begrundelsen for, at forældrene har mulighed for at anvende virksomhedsskatteordningen.

Ved at anvende virksomhedsskatteordningen opnår forældrene fradrag i den personlige indkomst for renteudgifter. Omvendt forudsætter anvendelse af virksomhedsskatteordningen, at forældrene hvert år aflægger et egentligt regnskab for den erhvervsmæssige virksomhed. En eventuel udgift til revisor vil være fradragsberettiget.

Kapitalafkastordningen

Som et alternativ til virksomhedsskatteordningen kan forældrene vælge at anvende kapitalafkastordningen. Ved at anvende kapitalafkastordningen opnår forældrene mulighed for at fratrække en procentsats, (i 2011 – 2 %) af boligens kontantværdi ved anskaffelsen uden fradrag for prioritetsgæld, i den personlige indkomst, fremfor at skulle opgøre og fratrække de faktiske udgifter.

Det beløb, der fratrækkes i den personlige indkomst ved brug af kapitalafkastordningen, tillægges samtidigt forældrenes kapitalindkomst.

Det vil afhænge af forældrenes indtægter, værdien af boligen og de løbende omkostninger ved at eje boligen, om det bedst kan betale sig at anvende den ene eller den anden ordning.

Fortjeneste ved salg

En fortjeneste ved et senere salg af boligen, vil være skattepligtig. Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst.

Sælges boligen til den unge vil det, være muligt at begrænse den skattepligtige fortjeneste, hvis købesummen fastsættes til 15 % under den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.

SKAT

SKAT har en række gode artikler om enmet på deres hjemmeside www.skat.dk.

Hvorfor forældrekøb

Det bærende element ved et forældrekøb, bør ikke være udsigten til en fortjeneste ved selve udlejningen. Der vil kun sjældent være et overskud. En eventuel fortjeneste ved salg vil naturligt først være en realitet ved selve salget af boligen.

Alternativ

Et alternativ til et forældrekøb kunne være at yde den unge et lån - f.eks. til udbetaling, handelsomkostninger og eventuelle flytteomkostninger. Endvidere kan det være en hjælp for den unge, hvis forældrene kan kautionere overfor bank og/eller realkreditinstitut for tilbagebetaling af lån.

Ved at hjælpe den unge på disse måder, undgås arbejdet med aflæggelse af årlige regnskaber vedrørende udlejningsvirkomheden, ligesom en eventuel fortjeneste ved et salg af boligen vil være skattefri (for den unge).

Ulemperne ved, at den unge selv køber en bolig er at den unge ikke har mulighed for at få bolisikring. Herudover skal der betales sædvanlig ejendomsværdiskat. Og den unge vil heller ikke kunne opnå samme ret til fradrag for renteudgifter, som forældrene ved brug af virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen.

Forældresalg

Skal sommerhuset overdrages til børnene?

Det kan have store skattemæssige konsekvenser for dig at overdrage sommerhuset til børnene, hvis du ikke søger rådgivning hos din advokat. Du risikerer, at der ikke er taget højde for en lang række forhold, herunder også, at sommerhuset overdrages til en højere pris end hvad du kan ifølge reglerne.

Hvis alle forhold ikke afklares inden overdragelsen, risikerer du, at det overdragne sommerhus bliver en del af en dine børns eventuelle skilsmisse, eller at børnene bliver uvenner, fordi der ikke er regler for deres sameje om sommerhuset.

Som din boligadvokat sørger vi for alt, når en ejendom skal overdrages fra forældre til børn.

Som din boligadvokat rådgiver vi om købesummens størrelse og dine muligheder i relation til beskatning. Vi udarbejder købsaftale og andre dokumenter, f.eks. lånedokumenter, gavebreve og pantebreve, og vi tinglyser overdragelsen og eventuelle pantebreve digitalt.

Som din boligadvokat rådgiver vi også om mulighederne for at gøre ejendommen til særeje for børnene, og om retningslinjerne for børnenes sameje af ejendommen. Og meget mere.